주택의 분양가격을 원가에 연동시켜 책정하는 제도이다. 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정평가가격 또는 법인의 장부가격으로 하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함해 국토해양부장관이 고시한 금액으로 한다. 이 제도는 주택법에 의해 분양하는 주택을 대상으로 하며, 민영주택, 재개발 또는 재건축되는 주택으로 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택 등이 이에 해당된다. 원가연동제에서 아파트분양가는 택지비+표준건축비+가산비용으로 결정되기 때문에 주변시세보다 저렴하게 분양될 가능성이 높다. 이를 통하여 아파트분양가를 제한하고 동시에 이를 공개하도록 하였는데, ‘판교식 모델’이 여기에 해당된다. 주택분양가 원가연동제는 아파트 분양가격의 지속적인 상승 억제, 분양가 정책의 투명성 확보, 건설업체의 불법 비자금 조성 방지, 무주택 서민을 위한 주택공급 기회 확대 등을 목적으로 도입되었다. 원가연동제의 장점은 아파트 분양가 정책의 투명성이 높아져 분양가 상승을 억제시킨다는 점이다. 이러한 점에서 원가연동제는 ‘분양가 상한제’라고 부르기도 한다. 또한 공공택지 내에서 원가연동제가 적용돼 분양가가 낮아지면 주변 지역 아파트 분양가에도 인하 압력으로 작용하게 되며, 부수적으로 건설업체의 과다한 이익을 막아 일부 시민단체들이 주장해 온 ‘분양가 공개’와 비슷한 효과를 낼 수도 있다. 단점으로는 원가연동제가 적용되면 분양가가 주변 시세보다 낮아져 최초 분양자가 막대한 시세차익을 얻을 수도 있다는 점이 있다. 오히려 분양가가 주변의 시세보다 낮아 부동산 투기를 촉발시킬 수도 있다는 뜻이다. 또한 민간 건설업체들이 수익성이 낮은 중소형 아파트 사업을 포기함에 따라 아파트 공급물량이 줄어들거나 건축비 절감을 위해 값싼 자재를 사용해 아파트 품질이 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.